К какой доле можно применить вычет?

Вопрос:
13 декабря 2016, Виталий
У продавца квартиры сложилась ситуация: у него по документам две доли по 1/2 каждая - в целом объект недвижимости полностью принадлежит ему, однако первая доля ему досталась в 2009 году в ходе приватизации (стало быть прошел срок 3-5 лет), вторая 1/2 доли достались ему в 2016 году по договору дарения. Доли не объединялись.
Сейчас есть намерение продать квартиру полностью за 2130 тыс рублей.
Вопросы:
1) как оформить продажу, чтобы не переплатить НДФЛ: хочется применить вычет в 1 млн в отношении той доли, которая была получена в 2016 г. Однако обычно вычет, как правило предоставляется на все объекты по году.
Вариант:
У меня в голову приходит только одна идея: 1/2 долю по приватизации 2009 году продать за 1130 тыс рублей и НЕ декларировать, а вторую долю по договору дарения от 2016 продать за 1 млн рублей и заявить по ней вычет в 1 млн. и задекларировать. Имеет ли право на существование такая формула?
2) Может ли формально налоговая выдвинуть претензии по разным ценам одинаковых долей?
3) Возможно ли без нотариуса реализовать свое право на реализацию долей при условии, что обе доли принадлежат одному человеку (продавцу) - оказывается с середины 2016 года при реализации долей требуется нотариальное оформление.
Ответ:
Анна Яроцкая, специалист по налогообложению физических лиц
Добрый день, Виталий.
Если на каждую долю квартиры получены отдельные свидетельства о регистрации права собственности, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли рассчитывается свой срок владения (Письмо от 20.05.2014 N 03-04-05/23772). В этом случае при продаже доли, которая находилась в собственности с 2009 года, налог на доходы от продажи платить не нужно. При продаже доли, которая была получена по договору дарения в 2016 году, налог на доходы платить будет нужно.
Стандартный вычет предоставляется в размере 1 млн.руб. на все объекты жилья в календарном году. Но так как по одной доле отчитываться по продаже не требуется, в случае продажи второй доли по отдельному договору купли-продажи стоимостью 1 млн.руб. можно будет применить его в максимальном размере (как и в случае продажи всей квартиры по одному договору, при условии, что в договоре будет определена цена каждой доли). Таким образом, уменьшить доход можно будет на стандартный вычет 1 млн.руб. и налог к уплате составит 0 руб. Как можно избежать НДФЛ при продаже квартиры
Так как вторая доля получена по договору дарения в 2016 году, при ее продаже будет учитываться кадастровая стоимость жилья. Если стоимость доли в договоре будет ниже 70% от ее кадастровой стоимости, то налогооблагаемым доходом при продаже будет считаться кадастровая стоимость доли, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п.5 ст.217.1 НК РФ). Так, если 1 млн.руб. ниже 70% кадастровой стоимости доли, для расчета дохода будет учитываться именно 70% кадастровой стоимости доли, а не цена по договору.
Мы оказываем консультации по получению налоговых вычетом физическими лицами. За получением подробной информации о необходимости нотариального оформления продажи долей Вы можете обратиться к нотариусу.
Категория:
Обратите внимание: так как налоговое законодательство и позиция налоговых органов в области вычетов постоянно изменяются, некоторые ответы могут быть неактуальными на текущий момент времени. Для получения самой актуальной информации Вы можете перейти на страницу с информацией о вычете: Информация о вычете при покупке квартиры/дома/земли или Задать свой вопрос нашим специалистам