Обновлено 26.10.2024

Налоговый вычет за квартиру

Что такое имущественный налоговый вычет?

Согласно законодательству РФ при покупке квартиры, дома или земельного участка можно вернуть часть денег в размере суммы уплаченного в прошлом НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Налоговый вычет за квартиру описан в ст. 220 НК РФ. Льгота направлена на то, чтобы предоставить гражданам возможность приобрести или улучшить жилищные условия.

Если вы официально работаете, платите НДФЛ, проживаете на территории России не менее 183 дней в году, т. е. являетесь налоговым резидентом, и приобрели квартиру или дом, то имеете право вернуть до 13 или 15% от стоимости имущества. Кроме этого вы можете также оформить возврат налогов с покупки квартиры в ипотеку и некоторых других расходов.

В каких случаях можно получить имущественный вычет?

Воспользовавшись имущественным налоговым вычетом, вы можете вернуть часть расходов на:

приобретение и строительство жилья (квартира, частный дом, комната, их доли);
приобретение земельного участка с расположенным на нем жилым домом или для строительства жилого дома;
проценты по целевым кредитам (ипотечным кредитам) на строительство или приобретение недвижимости;
отделку жилья, если оно было приобретено у застройщика без отделки.

Размер налогового вычета

Сумма налога на доходы, которую вы можете вернуть на свой счет в банке, определяется двумя основными параметрами: вашими расходами при покупке недвижимости и уплаченным Вами подоходным налогом.

В общей сумме вы можете вернуть 13% или 15% от стоимости жилья или земельного участка, но максимальная сумма вычета не должна превышать 2 млн рублей, т.е. вернуть можно максимум 300 тыс рублей.

Если вы купили жилье ранее 2008 года, максимальная сумма на вычет составляет 1 млн рублей.

За каждый год вы можете вернуть не больше, чем перечислили в бюджет НДФЛ — 13 или 15% от официальной зарплаты. При этом возвращать налог на доходы вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком.

В случае,если вы взяли недвижимость в ипотеку до 1 января 2014 года, удержанный НДФЛ с расходов по уплате ипотечных процентов по кредиту возвращается в полной мере без ограничений.

Если же жилье было приобретено с помощью ипотечных средств после 1 января 2014 года, то налоговый вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей. Вернуть можно максимум 450 тыс рублей. При покупке дорогого жилья бывают ситуации, когда сумма, возвращенная по ипотечным процентам, превышает возврат по непосредственному приобретению недвижимости.

Обратите внимание, ограничение по сумме возврата за основной имущественный вычет при покупке квартиры действует для одного человека. Если квартира приобретена после 01.01.2014 года супругами в браке, каждый может получить имущественный налоговый вычет в пределах установленного лимита.

Пример 1
В 2023 году Иванов А.А. купил квартиру за 2,5 млн рублей. При этом за 2023 год он заработал 500 тыс рублей и уплатил 65 тыс рублей НДФЛ. В данном случае максимальная сумма, которую Иванов А.А. сможет вернуть, составляет 2 млн х 13% = 260 тыс рублей. Но непосредственно за 2023 год он не сможет вернуть весь налог, а только 65 тыс рублей.
В последующие года он вернет еще 195 тыс рублей.

Пример 2
В 2021 году Васильев В.Г. приобрел квартиру за 1 млн рублей. В 2024 году Васильев В.Г. узнал о возможности налогового вычета и решил оформить его. В общей сумме Васильев может вернуть 1 млн х 13% = 130 тысяч рублей. Если учесть, что Васильев в 2021-2023 годах зарабатывал 400 тыс рублей ежегодно и платил 52 тыс. рублей НДФЛ, то в 2024 году он сможет вернуть:
52 тыс рублей за 2021 год,
52 тыс рублей за 2022 год,
26 тыс рублей за 2023 год.

Налоговый вычет не предоставляется:

при покупке объекта недвижимости у взаимозависимых лиц: супруга, детей, родителей, братьев/сестер, работодателя и т.п.;
если недвижимость вы купили за материнский капитал или за счет бюджетных средств;
если человек уже исчерпал свое право имущественного вычета.

Налоговый вычет при покупке жилья у родственников

В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ. В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован:

супруг (супруга);
родители (в том числе усыновители);
дети (в том числе усыновленные);
полнородные и неполнородные братья и сестры;
опекун (попечитель) и подопечный.

При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Обратите внимание, что пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи. По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по другому договору (например, договору уступки права требования), в вычете не может быть отказано.

Пример

Отец заключил договор долевого участия в строительстве жилья и внес оплату за квартиру. Позже отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке. После подписания акта приема-передачи квартиры сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен, так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи.

Важно отметить, что изменения действуют только на сделки, заключенные с 1 января 2012 года.

Сделки по покупке недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами. В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

Жилье куплено за счет бюджетных средств

Согласно налоговому законодательству нельзя включать в имущественный вычет расходы на покупку недвижимости, покрываемые материнским капиталом, другими государственными субсидиями, средствами работодателя и т.д. Государство компенсирует лишь те расходы, которые покупатель понес лично. То же самое относится и к процентам по ипотеке, которые погашаются за счет маткапитала — в вычете они не участвуют.

Пример 1

Волковы купили квартиру за 2 млн рублей. При этом часть суммы - 400 тыс рублей была оплачена за счет средств материнского капитала. Волковы смогут получить имущественный вычет в размере 1,6 млн рублей и вернуть 208 тыс рублей. Поскольку получить вычет с материнского капитала нельзя, то сумму материнского капитала нужно вычесть из стоимости жилья.

Пример 2

Зайцевы купили квартиру за 2,5 млн рублей, из которых 1,5 млн рублей они заплатили собственными средствами, и 1 млн рублей оплатил работодатель главы семьи. Зайцевы могут получить имущественный вычет в сумме 1,5 млн рублей и вернуть 195 тыс рублей. При этом получить вычет с расходов на покупку жилья, которые были покрыты из средств работодателя, они не могут, т.к. это не собственные средства покупателя.

Таким образом налоговый вычет не применяется, если покупка была совершена не за счет личных средств покупателя, а за счет государственных бюджетных средств (или иных лиц).

Однократность имущественного вычета

Законодательно ограничена как максимальная сумма вычета, так и количество раз, которыми им можно воспользоваться в течение жизни. До 2014 года действовали ограничения, по которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья. С 2014 года вычет разрешили получать по нескольким объектам жилья, но новые правила разрешили применять только к новым сделкам, заключенным после вступления в силу нового закона.

Если вы приобрели жилье до 2014 года и получили или планируете получить по нему имущественный вычет, то для вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн рублей. При этом даже, если вы получили вычет меньше максимальной суммы, то дополучить его при покупке другого жилья будет нельзя.

До 2001 года имущественный вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". Данный закон утратил силу с 1 января 2001 г. Поэтому если вы заявили имущественный вычет и все выплаты по нему были произведены до 1 января 2001 года, то можете считать, что вычетом вы не пользовались. При приобретении другого жилья (после 1 января 2001 года) вы можете снова получить имущественный вычет (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).

Если вы купили квартиру в прошлом и не оформили налоговый вычет сразу, то можете сделать это сейчас: никаких ограничений по срокам получения вычета нет. Единственное, вернуть НДФЛ можно не более, чем за прошедшие три года. Если вы купили квартиру, например, в 2018 году, а оформить вычет решили в 2024 году, то сможете получить возврат налога за 2021, 2022 и 2023 годы. Процедура получения вычета обычно занимает от одного до четырех месяцев.

Обращайтесь в онлайн-сервис НДФЛка. ру и наши эксперты проверят, за какие годы вы можете вернуть налог, составят декларацию и отправят документы в налоговый орган за вас.