Получение имущественного вычета при покупке квартиры/дома в общую долевую собственность до 2014 года

При приобретении жилья в общую долевую собственность несколькими лицами закономерно встают вопросы: Кто имеет право получить имущественный вычет? В каком размере он может быть предоставлен? Возможно ли передать право на вычет другому собственнику?

Ниже мы ответим на эти вопросы, а также рассмотрим другие особенности получения вычета при покупке квартиры/дома в общую долевую собственность.

Если Вы приобрели жилье в общую собственность с супругой(ом) или детьми, рекомендуем ознакомиться с нашими специализированными статьями (так как в данных ситуациях есть ряд дополнительных нюансов):

• Получение имущественного вычета за несовершеннолетних детей;
• Особенности получения имущественного вычета супругами;

Правила, которые регулируют порядок получения вычета и его размер, зависят от того, когда приобретено жилье – до или после 1 января 2014 года. Это связано с тем, что с 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ внесены существенные изменения, связанные с получением имущественного вычета.

В данной статье мы рассматриваем тонкости получения имущественного вычета для ситуаций, когда жилье приобретено ДО 1 января 2014 года. Если Вы приобрели жилье после 1 января 2014 года, то ознакомьтесь со статьей «Получение вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность после 1 января 2014 года».

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Получение основного имущественного вычета

При получении вычета по жилью, купленному в общую долевую собственность, применяются следующие правила:

• налоговый вычет распределяется между совладельцами строго в соответствии с их долями (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 18.02.2015 № 03-04-05/7384, от 28.07.2014 № 03-04-05/37051, от 01.04.2014 № 03-04-05/14377, от 27.02.2013 № 03-04-05/9-150).
• ни один из сособственников не может отказаться от своей доли или получить вычет за другого (Письма Минфина России от 27.02.2013 № 03-04-05/9-148, от 12.04.2012 № 03-04-05/7-494, Письмо УФНС России по г.Москве от 25.02.2011 № 20-14/4/017446@).
• на весь объект жилья действует ограничение суммарного вычета в размере 2 млн рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Соответственно, даже если жилье стоило больше 2 млн рублей, то только 2 млн рублей будут участвовать в процессе распределения вычета между всеми собственниками жилья.

Пример: В 2013 году Иванов А.С. и Сидоров А.С. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 1.8 млн рублей. При этом доля каждого из собственников составила 50% (1/2). Каждый из них может рассчитывать на налоговый вычет в размере 1.8 млн руб. х 1/2 = 900 тыс. рублей (117 тыс. руб. к возврату).

Пример: В 2013 году супруги Овчинников А.А. и Овчинникова О.О. купили в общую долевую собственность дом стоимостью 4 млн рублей. При этом доля каждого из супругов составила 1/2 (50%). Овчинникова О.О. уже ранее получала имущественный вычет при покупке другого объекта жилья.
Овчинников А.А. сможет рассчитывать на вычет в размере: 2 млн руб. х 1/2 = 1 млн руб. (130 тыс.руб. к возврату). Овчинникова О.О. не сможет получить вычет, так как исчерпала его ранее, а также не сможет передать свою часть вычета супругу.

Пример: В 2012 году Булочкин А.Е., Сахаров Д.М., Крапивин С.Л. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 5 млн руб. При этом доля Булочкина составила 1/2, а доля Сахарова и Крапивина по 1/4.

Так как квартира была приобретена до 2014 года, максимальная сумма вычета на всех собственников составляет 2 млн руб.

Соответственно, вычеты могут быть получены в следующих размерах:
Булочкин А.Е.: 2 млн руб. х 1/2 = 1 млн руб. (130 тыс.руб. к возврату)
Сахаров Д.М. и Крапивин С.Л.: 2 млн руб. х 1/4 = 500 тыс.руб. (65 тыс.руб. к возврату).

Несмотря на то, что Булочкин А.Е. и Крапивин С.Л. не работают и на текущий момент не могут воспользоваться вычетом, они не могут передать свое право на вычет Сахарову Д.М.

В случае, если доля в квартире/доме была приобретена по отдельному договору, а не в рамках общего договора на весь объект жилья, то налоговый вычет не распределяется, а может быть получен в полном объеме до 2 млн рублей. (Письма Минфина России от 21.03.2013 № 03-04-05/7-265, от 10.04.2012 № 03-04-05/7-473, ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@).

Пример: В 2013 году Курочкин К.П. приобрел 1/2 долю в квартире стоимостью 1.5 млн рублей. При этом на покупку доли был заключен отдельный договор купли-продажи (собственник другой доли остался прежним).

С учетом того, что доля была приобретена по отдельному договору, Курочкин К.П. может рассчитывать на вычет в полном объеме своих расходов – 1.5 млн руб. (195 тыс.руб. к возврату).

Распределение вычета по ипотечным процентам

Если совладельцы купили квартиру/дом в общую долевую собственность по ипотеке (или другому жилищному кредиту), то вычет по процентам распределяется в соответствии с долями в собственности на квартиру (Письма Минфина России от 19.06.2015 № 03-04-05/35617, от 20.09.2013 № 03-04-05/39132).

Пример: Братья Ухов А.М. и Ухов В.М. приобрели квартиру в общую долевую собственность стоимостью 2 млн рублей (доля каждого брата составила 1/2). При этом для покупки они взяли ипотечный кредит в размере 1 млн рублей (и 1 млн руб. заплатили из собственных средств).

Каждый из братьев сможет получить имущественный вычет в размере 1 млн рублей (к возврату 130 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 1/2 х 13% от фактически уплаченных процентов по ипотеке.