Налоговый вычет по ипотеке

Одна из самых популярных тем - налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку. Ниже рассмотрим особенности получения имущественного вычета при покупке жилья с привлечением кредитных средств.

Основной вычет

При покупке квартиры/дома с использованием ипотечных средств вы можете получить два налоговых вычета: основной вычет (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ) и вычет по ипотечным процентам (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ).

Основной вычет при приобретении квартиры в ипотеку ничем не отличается от вычета при обычной покупке. Мы не будем рассматривать его подробно, а лишь напомним основные моменты:

• максимальный размер вычета составляет 2 млн рублей, вернуть можно 13% или 15% от этой суммы;
• право на вычет возникает после получения Акта приема-передачи квартиры (при покупке по договору долевого участия) или даты оформления права собственности согласно выписке из ЕГРН (при покупке по договору купли-продажи). Подавать документы на вычет в налоговый орган можно по окончании года, когда возникло на него право;
• в вычет можно включить как свои, так и заемные средства. С юридической точки зрения кредитные средства также считаются вашими расходами.

Пример
В 2023 году Афанасьев взял в банке ипотечный кредит в размере 6 млн рублей и купил квартиру стоимостью 7,5 млн рублей. Свидетельство о регистрации права собственности было оформлено также в 2023 году.
В 2024 году Афанасьев подал в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ за 2023 год и заявил основной вычет в максимальном размере 2 млн рублей несмотря на то, что личных средств он потратил только 1,5 млн рублей. Также он может заявить вычет по уплаченным процентам.

Вычет по ипотечным процентам

При покупке жилья в ипотеку, кроме основного вычета, вы также можете получить вычет по уплаченным кредитным процентам и вернуть 13% или 15% от фактически уплаченных процентов по ипотеке.

Выплаты по ипотеке делятся на две части: основной долг и кредитные проценты. Данный вычет можно получить только по выплатам по кредитным процентам (выплаты по основному долгу в вычет не войдут).

Заметка: право на вычет по ипотечным процентам возникает только в момент возникновения права основного вычета.

Если ипотека оформлена ранее года, в котором была получена выписка из ЕГРН (или Акт приема-передачи), то в состав вычета все равно можно будет включить все уплаченные вами проценты с первых платежей ипотеки.

Пример
В 2020 году Бельский оформил ипотеку и заключил договор долевого участия на строительство квартиры, а в 2023 году он подписал Акт приема-передачи и оформил право собственности. Несмотря на то, что ипотека выплачивалась с 2020 года, обратиться в налоговую инспекцию за вычетом он может только в 2024 году. Но получить вычет он сможет по всем фактически уплаченным с 2020 года процентам.

Максимальный размер вычета по ипотечным процентам составляет 3 млн рублей.

Заметка: если кредитный договор заключен до 1 января 2014 года, то применяются старые нормы и размер вычета по кредитным процентам не ограничен.

Заявить к вычету можно только фактически уплаченные ипотечные проценты за прошлые календарные годы.

По каким кредитам и займам можно получить вычет по процентам?

Вычет по кредитным процентам можно получить не только по договорам ипотеки, а по любому целевому займу, направленному на приобретение/строительство жилья (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ).

Например, если вы оформили заем у работодателя и в договоре написано, что он будет потрачен на покупку конкретной квартиры, то вы сможете получить налоговый вычет по выплачиваемым кредитным процентам. Если такой записи в договоре не будет, то несмотря на то, что вы потратили заем на покупку жилья, вычет вы получить не сможете (Письмо Минфина от 08.04.2016 №03-04-05/20053).

Пример
В 2023 году Кондратьева купила квартиру за 6 млн рублей с привлечением кредита на потребительские цели в размере 2 млн рублей. Так как кредит не является целевым займом она не сможет воспользоваться вычетом по уплаченным процентам.

Документы для оформления вычета по ипотечным процентам

Для получения вычета по ипотечным процентам в дополнение к основным документам по сделке нужно представить в налоговую инспекцию копию кредитного договора и справку об уплаченных процентах.

Справку можно получить в банке, в котором вы оформляли ипотеку. В некоторых банках справку выдают сразу, а в некоторых - через несколько дней после письменного запроса. Это лучше уточнить в своем банке.

Иногда в налоговом органе могут также запросить платежные документы по оплате ипотечных процентов (платежные поручения, выписку из банка, квитанции и т.п.). В этом случае можно либо предоставить документы, если они в наличии, либо сослаться на письмо ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@, где указано, что справки об уплаченных процентах из банка достаточно и дополнительных платежных документов для получения вычета не требуется.

Обязательно ли заявлять вычет по кредитным процентам сразу?

Если вы еще не исчерпали основной вычет, то можете сразу не заявлять вычет по ипотечным процентам, чтобы не подавать в налоговый орган дополнительные документы. Как только основной вычет будет исчерпан, вы сможете добавить в декларацию информацию о вычете по кредитным процентам и приложить соответствующие документы.

Обязательно ли подавать документы на вычет каждый год?

Часто складывается ситуация, когда основной вычет уже исчерпан, а сумма выплачиваемых процентов по ипотеке небольшая. Чтобы сэкономить время вы можете не подавать документы в налоговый орган каждый календарный год, а подавать раз в несколько лет, включив в декларацию все уплаченные за эти годы проценты.

Пример
В 2022 году Дорохов купил квартиру в ипотеку. Согласно условиям ипотеки, он ежегодно выплачивает процентов на сумму 300 000 рублей. Его доходы за год превышают 2 млн рублей. В 2023 году Дорохов подал документы в налоговый орган и получил два вычета - основной и по процентам, уплаченным в 2022 году. В 2024 году Детнев может не подавать декларацию, а подождать и заявить все проценты сразу. Например, подать документы в 2025 году и получить вычет по процентам, уплаченным в 2023 и 2024 годах.

Вычет по процентам при перекредитовании (рефинансировании кредита)

В случае рефинансирования кредита в другом банке вы можете получить вычет по процентам и по первоначальному, и по новому кредиту (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ). При этом важно, чтобы в новом договоре было явно отмечено,что он выдан для рефинансирования прошлого целевого кредита.

Распределение вычета по ипотечным процентам

Если совладельцы купили квартиру/дом в общую долевую собственность по ипотеке (или другому жилищному кредиту), то вычет по процентам распределяется в соответствии с долями в собственности на квартиру (Письма Минфина России от 19.06.2015 № 03-04-05/35617, от 20.09.2013 № 03-04-05/39132).

Пример
Братья Уховы приобрели квартиру в общую долевую собственность стоимостью 6 млн рублей. Доля каждого брата составила 1/2. При этом для покупки они взяли ипотечный кредит в размере 4 млн рублей и 1 млн рублей заплатили из собственных средств. Каждый из братьев сможет получить имущественный вычет в сумме 2 млн рублей, а также вычет с половины фактически уплаченных процентов по ипотеке.

Обращайтесь в онлайн-сервис НДФЛка. ру и наши эксперты проверят, за какие годы вы можете вернуть налог, составят декларацию и отправят документы в налоговый орган за вас.