Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Согласно Налоговому Кодексу РФ начать использовать имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли можно с того момента, когда возникло право на него. Исходя из положений п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, право на имущественный вычет возникает при наличии следующих условий:

1. произведены расходы на приобретение жилья (и, соответственно, у налогоплательщика есть документы, подтверждающие этот факт);
2. налогоплательщик располагает документами, подтверждающими право собственности на жилье.

После возникновения права на вычет налогоплательщик может начать получать вычет через работодателя не дожидаясь конца календарного года или дождаться конца года и вернуть уплаченный налог за весь календарный год через налоговый орган.

Когда возникает право налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме?

Если квартира покупается в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве, то право на вычет появляется с момента подписания Акта приема-передачи квартиры. При этом с 2024 года наличие выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) на квартиру обязательно.

Когда возникает право налогового вычета при покупке земли?

Право на имущественный вычет в отношении земли под застройку возникает только после регистрации права собственности на расположенный на данном участке жилой дом. При этом дата регистрации права собственности на землю значения не имеет (пп.2 п.3 ст.220 НК РФ, письмо Минфина России от 31.10.2013 № 03-04-05/46423).

Когда возникает право налогового вычета при самостоятельном строительстве дома?

Право на имущественный вычет при самостоятельном строительстве дома, как и в случае покупки готового жилья, возникает сразу после получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Когда возникает право налогового вычета при признании права собственности на жилье в судебном порядке?

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, то право на имущественный вычет возникает с даты вступления в силу решения суда (письма Минфина России от 30 мая 2016 №03-04-05/30946, от 19 января 2009 №03-04-05-01/11 и ФНС России от 29 апреля 2013 №ЕД-3-3/1566@).

Как получить имущественный вычет?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли можно получить несколькими способами:

• вернуть уплаченный подоходный налог через налоговую инспекцию. В этом случае по окончании календарного года в инспекцию подаются декларация 3-НДФЛ и документы на вычет;
• получать вычет через работодателя. После получения подтверждения на вычет и передачи его работодателю с работника не будет удерживаться налог на доходы при выплате заработной платы;
• в упрощенном порядке. Заявление формируется ФНС в конце марта. Данный порядок действует только при покупке жилья в банках, которые согласились на обмен информацией с налоговой службой. 

При строительстве дома своими силами, а также при покупке недвижимости у физического лица или ИП за наличный расчет можно воспользоваться только первыми двумя способами. На них и остановимся более подробно.

Через работодателя или налоговый орган – что лучше?

Проиллюстрируем особенности выбора пути получения имущественного вычета на примере.

Василий в январе 2021 года купил квартиру за 2 млн рублей и оформил право собственности. Он официально трудоустроен и его заработная плата составляет 50 тыс рублей. С этой суммы ежемесячно удерживается 6,5 тыс рублей подоходного налога. На руки Василий получает 43,5 тыс рублей. Каким путем ему лучше получить имущественный вычет за покупку квартиры? У него есть несколько вариантов.

Вариант 1 – Получение через налоговую инспекцию.
В этом случае Василий ждет начала 2022 года и подает документы на вычет в налоговую инспекцию. После окончания камеральной проверки (до 3-х месяцев) налоговый орган возвращает ему деньги в объеме уплаченного налога за 2021 год – 78 тыс рублей. Для того чтобы получить вычет за 2022 год Василий, ждет начала 2023 года и снова подает документы на вычет и так до полного исчерпания вычета.

Вариант 2 – Получение через работодателя.
Если Василий решает получать вычет через работодателя, после получения выписки из ЕГРН на квартиру он подает документы в инспекцию для подтверждения вычета. В течение 30 дней налоговая инспекция подтверждает его право на вычет. Василий приносит уведомление из налоговой инспекции и заявление на вычет работодателю в бухгалтерию. С месяца подачи документов с его зарплаты не будет удерживаться НДФЛ. В результате Василий будет получать 50 тыс рублей на руки, что на 6 5 тыс рублей больше, чем обычно. Для того чтобы с него не удерживался налог в 2022 году, ему в начале года придется снова подавать документы в налоговый орган для подтверждения вычета.

Основные моменты и нюансы получения вычета

1. Количество обращений в налоговую инспекцию.

Вне зависимости от того, какой метод избран, каждый год для продолжения получения вычета до полного его исчерпания нужно вновь подавать документы в налоговую инспекцию:

• для возврата уплаченного налога за год, если налоговый вычет получается через налоговую;
• для подтверждения права на вычет, если налоговый вычет получается через работодателя.

Таким образом, вне зависимости от того какой способ вы выберете, вам будет необходимо каждый год подавать комплект документов на вычет в налоговую инспекцию.

2. Сумма возврата.

При возврате через налоговую инспекцию можно вернуть уплаченный налог за весь календарный год.

При возврате через работодателя вы будете получать вычет только с месяца предоставления уведомления от налоговой инспекции работодателю. Таким образом, чем позднее в году куплена квартира, тем больше будет «потеря» при получении вычета через работодателя в первый год.

Казалось бы, что начиная со второго года, этой разницы уже быть не должно. К сожалению, это не совсем так. Уведомление на вычет у работодателя действует только в течение одного календарного года. Подать заявление на подтверждение вычета в новом году вы можете не раньше начала этого года. После подачи документов налоговая инспекция только в течение 30 дней предоставит Вам уведомление, подтверждающее право на вычет в этом году. Соответственно, в лучшем случае в феврале вы сможете подать уведомление и заявление на вычет работодателю. К этому времени налог на доходы за первый месяц(ы) с вас уже будет удержан.

Плюсом вычета через налоговую инспекцию является то, что вычет налогоплательщику возвращается за весь календарный год. Это особенно актуально для первого года вычета, если квартира была куплена не в начале года.

Обратите внимание, что в 2017 году контролирующие органы изменили свою позицию, в связи с чем стало возможным получить вычет у работодателя с начала года, независимо от того, когда было получено и подано уведомление. Соответственно, на текущий момент по сумме возврата оба способа получения вычета являются равнозначными.

3. Общение с бухгалтерией

В случае получения вычета через налоговую инспекцию нужно подавать документы только в налоговый орган и не нужно дополнительно подавать документы и контактировать с бухгалтерией работодателя. Дело в том, что в бухгалтерии не всегда приветствуют оформление вычетов через них, так как это дополнительная работа. В маленьких фирмах иногда даже явно отказываются оформлять вычет, хотя это и не законно.

Таким образом, плюсом вычета через налоговую инспекцию является то, что все оформляется и получается в одном месте – в налоговом органе, и никаких дополнительных шагов в виде подачи документов в бухгалтерию не требуется.

4. Сложность подготовки документов.

Список документов, которые необходимо подготовить и подать в налоговый орган для обоих способов практически одинаковый. В случае получения вычета через работодателя вам не нужно заполнять и подавать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ.

5. Смена работы.

Если вы будете получать вычет через работодателя и при этом поменяете работу в течение года, то до конца года вычет вам больше предоставляться не будет, так как в соответствии с позицией налоговых органов повторное уведомление в течение одного календарного года получить нельзя.

Это является плюсом получения вычета через налоговый орган: смена работы никак не влияет на получение вычета и не требует никаких дополнительных действий.

Выводы

В заключение подведем итоги:

• наиболее беспроблемным и гарантирующим максимальный возврат методом получения вычета является возврат денег через налоговую инспекцию по результатам календарного года;
• для тех, кто не хочет ждать до конца года, а желает начать получать возврат вычета как можно быстрее, более приемлемым станет способ возврата вычета через работодателя.